Door Mees Ribbius · 12-10-2026
Waar het om draait
De Wet DBA (Deregulering beoordeling arbeidsrelaties) bepaalt dat opdrachtgever en opdrachtnemer samen verantwoordelijk zijn voor een juiste beoordeling van de arbeidsrelatie. Is een zzp'er feitelijk een werknemer, dan spreekt men van schijnzelfstandigheid. De opdrachtgever had dan loonheffingen en premies moeten inhouden en afdragen.
Van 2016 tot en met 2024 gold een handhavingsmoratorium: de Belastingdienst greep alleen in bij kwaadwillenden. Dat moratorium is per 1 januari 2025 opgeheven.
De stand van zaken in 2026
- Naheffingen zijn mogelijk over werk dat vanaf 1 januari 2025 is verricht. Over eerdere jaren wordt bij opdrachtgevers in beginsel niet nageheven, behalve bij kwaadwillendheid of een eerder gegeven aanwijzing die niet is opgevolgd.
- Verzuimboetes blijven in 2026 achterwege. Het kabinet heeft de zogeheten zachte landing met een jaar verlengd. Vanaf 2027 zijn reguliere boetes volgens de huidige planning weer mogelijk.
- Vergrijpboetes (bij opzet of grove schuld) kunnen vanaf 2026 wel worden opgelegd, al wordt verwacht dat dit uitzonderlijk blijft.
- De beoordeling gebeurt aan de hand van de criteria uit de rechtspraak (het Deliveroo-arrest): wordt het werk ingebed in de organisatie, is er sprake van gezag, draagt de opdrachtnemer ondernemersrisico, werkt hij of zij voor meerdere opdrachtgevers?
In juni 2026 nam de Eerste Kamer de wet aan die zzp'ers met een uurtarief onder circa 38 euro het rechtsvermoeden van een arbeidsovereenkomst geeft. Voor vastgoedprofessionals met tarieven ver daarboven verandert dat niets. De verduidelijking van de beoordelingscriteria is uit dat wetsvoorstel gehaald en volgt in een apart wetstraject; tot die tijd gelden de criteria uit de rechtspraak en het afwegingskader van de Belastingdienst.
Waarom veel gemeenten en corporaties zzp uitsluiten
Bij publieke organisaties zit het risico vooral in de aard van het werk: een projectleider die maandenlang in het team meedraait, werkt met de systemen van de gemeente, rapporteert aan een leidinggevende en vervangt feitelijk een vaste medewerker. Dat zijn precies de kenmerken van een dienstbetrekking. Daar komt bij dat een naheffing bij een overheid ook bestuurlijk en publicitair gevoelig ligt. Het gevolg: een groot deel van de gemeentelijke inhuuropdrachten in het ruimtelijk en vastgoeddomein sluit zzp-inzet inmiddels expliciet uit.
Wat kan nog wel?
Zzp-inhuur blijft mogelijk bij opdrachten die echt afgebakend zijn: een duidelijk resultaat, eigen invulling van het werk, geen gezagsverhouding en een opdrachtnemer die aantoonbaar ondernemer is. In commercieel vastgoed en bij senior adviesopdrachten is dat vaak goed te onderbouwen. Bij langdurige capaciteitsinhuur in een lijnorganisatie wordt dat steeds lastiger.
Het alternatief: detachering in loondienst
Bij detachering is de professional in loondienst bij de uitlener en werkt hij of zij onder uw aansturing bij u. De arbeidsrelatie is helder: de uitlener is werkgever, draagt loonheffingen en premies af en past de inlenersbeloning toe. Voor u verdwijnt de discussie over schijnzelfstandigheid; voor de professional komt er zekerheid voor in de plaats. Veel ervaren zzp'ers kiezen inmiddels voor deze route bij publieke opdrachtgevers, omdat zij anders die opdrachten mislopen.
Let daarbij wel op de betrouwbaarheid van de uitlener: kies een partij met een SNA-keurmerk en bereid u voor op het toelatingsstelsel van de Wtta dat vanaf 2027 wordt ingevoerd.
Hoe ZET hiermee omgaat
ZET detacheert vastgoedprofessionals vanuit loondienst bij ZET naar gemeenten, corporaties en organisaties met veel vastgoed, en bemiddelt zelfstandigen alleen waar een zzp-inzet goed te onderbouwen is. Twijfelt u over een lopende of nieuwe inhuur? Wij denken graag mee over de constructie die past.
Dit artikel is informatief en geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg voor uw situatie een belastingadviseur of jurist.